Consórcio de Imóveis: Guia para iniciantes

Você tem a necessidade de adquirir uma casa, apartamento, terreno, imóvel residencial, comercial ou misto, urbano ou na zona rural? Então você chegou no lugar certo. Esses desejos são muito comuns, e podem ser concretizados pelo consórcio de imóveis. Porém, antes de entrar de cabeça nessa forma de aquisição de bem, é preciso compreendê-la. 

Por isso, separamos as principais informações que você precisa ter sobre o que é, como funciona e quais as vantagens de um consórcio de imóveis. Confira!

O que é o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis é uma forma de aquisição coletiva, onde pessoas físicas e jurídicas se juntam para fazer uma poupança para adquirir um imóvel de forma mais barata. O prazos dos consórcios de imóveis podem chegar até 240 meses, ou seja, 20 anos, e os valores dos créditos podem ir de 50 mil até 10 milhões a depender da administradora. 

A aquisição dos bens imóveis podem ocorrer de forma imediata através de cartas contempladas ou de forma planejada com assessoria de empresas especializadas como a DOMUM Consórcios.

Com as cartas de crédito dos consórcios de imóveis, o consorciado pode comprar terrenos e/ou construir, reformar ou ampliar imóveis residencial, comercial ou misto, urbanos ou rurais, novos ou usados. Se o imóvel for mais barato que o valor da carta, ele poderá utilizar até 10% do saldo restante para a quitação das demais parcelas do consórcio ou para os custos com IPTU, ITBI, escritura ou registro. Se for mais caro, o consorciado complementará o valor restante.

Como funciona?

No sistema de consórcio, existe uma empresa, chamada de administradora, que será responsável por formar e gerir os grupos de consorciados. Ela deve ser autorizada pelo Banco Central do Brasil, que fiscaliza a atividade. Assim, é possível garantir a regularidade do consórcio.

Os integrantes do grupo (consorciados ou cotistas) pagarão uma parcela mensal, que se destinará à formação do fundo comum, uma espécie de poupança. Na parcela, está incluído o valor do bem imóvel e dos custos operacionais (taxa de administração, fundo de reserva e seguros optativos).

Será elaborado um contrato de adesão, com cláusulas pré-estabelecidas pela administradora. Nele estará, dentre outras informações, o prazo de duração do grupo e o número de identificação, chamada de cota, de cada consorciado (para fins de sorteios).

Mensalmente, ocorrerão as assembleias ordinárias do consórcio de imóveis. Nessas reuniões, os cotistas serão contemplados com uma carta de crédito. A contemplação pode se dar por sorteio (semelhante ao da Caixa Econômica Federal) ou lance (semelhante a um leilão).

Os contemplados recebem sua carta de crédito, que documentam o direito de retirada do valor arrecadado para a aquisição de um imóvel de seu interesse. As contemplações acontecerão até o momento em que todos os consorciados sejam atendidos.

De forma resumida, podemos dizer que o consórcio de imóveis funciona em cinco etapas:

  1. Participação pela adesão em grupo;
  2. Pagamento das prestações;
  3. Contemplação;
  4. Utilização do crédito;
  5. Quitação das parcelas.

Vantagens do consórcio de imóveis

O consórcio de imóveis apresenta vantagens para os interessados que o contratam. Além de ser uma ótima oportunidade para formar ou ampliar patrimônio sem se descapitalizar em caso de contemplação por sorteio ou por lances baixos. 

O consorciado poderá usufruir de outros benefícios interessantes. Veja:

Cabe no orçamento

O valor do crédito e das prestações são  definidos por você, de acordo com suas possibilidades financeiras. Se o interessado deseja adquirir um apartamento no valor de R$ 300 mil reais, deverá escolher a quantidade e o valor das parcelas que caibam no seu bolso e para atender o tempo disponível para ter esse imóvel ou terreno.

Baixo custo operacional

As prestações do consórcio de imóveis incluem o bem do imóvel e os custos operacionais, que cobrem os gastos de gestão do grupo pela administradora.

Em média, as taxas de consórcios de imóveis ficam entre 12% e 35%, dependendo a administradora. Isso quer dizer que se você entra em um grupo de consórcio com prazo de 240 meses, pagará uma taxa de 0,05% a 0,15 % ao mês, ou seja, de 0,60% a 1,80%ao ano, respectivamente, valores bem inferiores aos juros imobiliários cobrados pelos bancos e financeiras.

Em comparação ao financiamento bancário, essas taxas são muito baixas, especialmente porque no consórcio não há incidência de juros. Nos custos operacionais do consórcio, temos a taxa de administração, que gira em torno de 10% a 25% do valor do crédito da cota.

Além da taxa administrativa, quando existir fundo de reserva (mantém o grupo funcionando em caso de inadimplência dos consorciados), ele varia entre 1% e 3%, podendo chegar a 5%. Tanto a taxa de administração quanto o fundo de reserva variam de uma administradora para outra, e é fundamental ter uma assessoria qualificada para identificar o melhor consórcios para atender às suas demandas.

Operação fiscalizada pelo governo

O consórcio é seguro! O Banco Central do Brasil, órgão do governo brasileiro, tem competência para normatizar e fiscalizar as administradoras de consórcio. Dessa forma, resguarda os interesses do grupo e diminui ao máximo os riscos da operação. 

Vale lembrar que as administradoras devem ser registradas no BC, e seus dados estão no site do órgão para consulta pública. O consórcio é, inclusive, regulado pela Lei nº 11.795/2008. 

Assemelha-se à compra à vista

O fundo composto pelos consorciados é corrigido anualmente, por um índice que pode ser o INCC, INPC, IPCA ou outro estabelecido pela administradora  

Quando o consorciado é contemplado, recebe seu crédito atualizado. Ou seja, mantém seu poder de compra ao longo do consórcio. Após a contemplação, o crédito do consórcio será corrigido diariamente pela aplicação realizada pela administradora, geralmente atrelada aos Títulos do Tesouro Nacional.  

Dessa forma, o consorciado quando fizer a aquisição do bem imóvel com a crédito do consórcio efetuará uma compra à vista, o que aumenta a sua capacidade de barganha por não envolver outros ativos na negociação, tais como imóveis de menor valor e automóveis usados. Nesse momento é possível obter bons descontos e fechar boas negociações!. 

Uso do FGTS

Em um consórcio de imóveis, é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para completar o valor da carta de crédito, caso você deseje adquirir um imóvel de valor mais alto, usar o FGTS para a modalidade de amortização, sendo necessário estar em dia com o pagamento das prestações; liquidação de saldo devedor, podendo o consorciado estar ou não em dia com as prestações; e pagamento das prestações, permitindo que o consorciado utilize o saldo em 12 prestações mensais, limitado a 80% do valor da prestação, incluídas as em atraso, até três, quando houver.

Basta cumprir as exigências estabelecidas na lei, como ser contribuinte há pelo menos três anos e utilizá-lo para adquirir imóvel residencial.

Cuidados ao contratar um consórcio de imóveis

O consórcio de imóveis só apresentará esses benefícios se o interessado tomar alguns cuidados antes de contratá-lo. Veja algumas dicas antes de efetuar a operação:

  • Certifique-se que a administradora está registrada no Banco Central do Brasil (BCB), (o BCB também disponibiliza um ranking, dê uma olhada nele);
  • Veja o prazo de duração do consórcio de imóveis, que varia normalmente entre 72 e 240 meses e e avalie se ele é adequado para você, e se as parcelas terão valores que cabem no seu orçamento;
  • Procure uma empresa especializada como a DOMUM Consórcios  na hora de contratar o consórcio de imóveis, já que ela poderá conferir segurança ao processo e assessoria por toda a duração do consórcio (escolha da administradora e grupo, assessoria para uma contemplação planejada e compra do bem);
  • Preste atenção no contrato de adesão; nele, constam os direitos e obrigações do consorciado e da administradora, mas não há possibilidade de discussão das cláusulas;

Um consórcio de imóveis pode ser uma excelente alternativa para você adquirir a casa própria, um terreno, imóveis comerciais, casa na praia, além de sítios e fazendas. Com o auxílio da DOMUM Consórcios  é possível fazer um ótimo negócio!

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