Consórcio de Imóveis: Guia para iniciantes

Você tem a necessidade de reformar ou adquirir uma casa, apartamento, terreno, imóvel comercial ou de praia, sítio ou fazenda? Esses desejos são muito comuns, e podem ser concretizados pelo consórcio de imóveis. Porém, antes de entrar de cabeça nessa forma de aquisição de bem, é preciso compreendê-la. Por isso, separamos as principais informações que você precisa ter sobre o que é, como funciona e quais as vantagens de um consórcio de imóveis. Confira!

O que é o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis é uma forma de aquisição de um bem imóvel, construído ou na planta. Também se destina à aquisição de terreno ou à construção/reforma. Ele pode durar até 240 meses, ou seja, 20 anos, e se apresenta como boa opção para quem não é apressado. Quando o consorciado recebe sua carta de crédito, ele pode comprar seu imóvel, seja apartamento, casa ou terreno, novo ou usado, ou ainda construir. Se o imóvel for mais barato que o valor da carta, ele poderá utilizar até 10% do saldo restante para a quitação das demais parcelas do consórcio ou para os custos com IPTU, ITBI, escritura ou registro. Se for mais caro, o consorciado complementará o valor restante.

Como funciona?

O consórcio de imóveis é a união de pessoas em um grupo, que possui o objetivo comum de adquirir um bem imóvel. Existe uma empresa, chamada de administradora, que será responsável por formar e gerir esse grupo. Ela deve ser autorizada pelo Banco Central do Brasil, que fiscaliza a atividade. Assim, é possível garantir a regularidade do consórcio. Os integrantes do grupo (consorciados ou cotistas) pagarão uma parcela mensal, que se destinará à formação do fundo comum, uma espécie de poupança. Na parcela, está incluído o valor do bem imóvel e dos custos operacionais (taxa de administração, seguro e fundo de reserva). Será elaborado um contrato de adesão, com cláusulas pré-estabelecidas pela administradora. Nele estará, dentre outras informações, o prazo de duração do grupo e o número de identificação, chamada de cota, de cada consorciado (para fins de sorteios). Mensalmente, ocorrerão as assembleias ordinárias do consórcio de imóveis. Nessas reuniões, um ou mais cotistas serão contemplados com uma carta de crédito. A contemplação pode se dar por sorteio (semelhante ao da Caixa Econômica Federal) ou lance (semelhante a um leilão). Os contemplados recebem sua carta de crédito, que documentam o direito de retirada do valor arrecadado para a aquisição de um imóvel de seu interesse. As contemplações acontecerão até o momento em que todos os consorciados sejam atendidos. De forma resumida, podemos dizer que o consórcio de imóveis funciona em cinco frentes:

Participação pela adesão em grupo;
Pagamento das prestações;
Contemplação;
Utilização do crédito; e
Quitação das parcelas.
Vantagens do consórcio de imóveis
O consórcio de imóveis apresenta vantagens para os interessados que o contratam. Além de ser uma ótima oportunidade para formar ou ampliar patrimônio sem se descaptalizar, já que há flexibilidade de uso do crédito, o consorciado poderá usufruir de outros benefícios interessantes. Veja:

Cabe no orçamento

O consorciado paga pelo seu bem imóvel de forma parcelada, pelo prazo de duração do grupo. O valor das prestações é definido por ele, de acordo com suas possibilidades financeiras. Se o interessado deseja adquirir um apartamento no valor de R$ 300 mil reais, deverá escolher a quantidade e o valor das parcelas que caibam no seu bolso e para atender o tempo disponível para adquirir o imóvel ou terreno.

Baixo custo operacional

As prestações do consórcio de imóveis incluem o bem do imóvel e os custos operacionais, que cobrem os gastos de gestão do grupo. Em comparação ao financiamento, essas taxas são muito baixas, especialmente porque no consórcio não há incidência de juros. Além disso, essas despesas são diluídas no prazo total. Nos custos operacionais, é incluída a taxa paga à administradora, que é responsável pelo grupo do início ao fim. Ela gira em torno de 4% a 22% do valor total da cota. Além da taxa administrativa, quando existir fundo de reserva (mantém o grupo funcionando em caso de inadimplência dos consorciados), ele varia entre 1% e 2%, podendo chegar a 5%. Tanto a taxa de administração quanto o fundo de reserva variam de uma administradora para outra, e é fundamental ter uma assessoria qualificada para identificar o melhor consórcios para atender às suas demandas.

Operação fiscalizada pelo governo
O Banco Central do Brasil, órgão do governo brasileiro, tem competência para normatizar e fiscalizar as administradoras de consórcio. Dessa forma, resguarda os interesses do grupo e diminui ao máximo os riscos da operação. Vale lembrar que as administradoras devem ser registradas no BC, e seus dados estão no site do órgão para consulta pública. O consórcio é, inclusive, regulado pela Lei nº 11.795/2008.

Assemelha-se à compra à vista

O fundo composto pelos consorciados é corrigido monetariamente, tal qual uma poupança. Quando o consorciado é contemplado, recebe seu crédito atualizado. Ou seja, mantém seu poder de compra ao longo do consórcio. Com isso, ao receber a carta de crédito no valor total do bem, poderá efetuar a compra do imóvel à vista. Isso aumenta o poder de barganha do consorciado, bem como melhora as condições do negócio.

Uso do FGTS

Em um consórcio de imóveis, é possível utilizar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para completar o valor da carta de crédito, caso você deseje adquirir um imóvel de valor mais alto, quitar as parcelas vincendas ou ofertar lances na assembleia de contemplação. Basta cumprir as exigências estabelecidas na lei, como ser contribuinte há pelo menos três anos e utilizá-lo para adquirir imóvel residencial.

Cuidados ao contratar um consórcio de imóveis

O consórcio de imóveis só apresentará esses benefícios se o interessado tomar alguns cuidados antes de contratá-lo. Veja algumas dicas antes de efetuar a operação:

Procure uma empresa especializada na hora de contratar o consórcio de imóveis, já que ela poderá conferir segurança ao processo e assessoria por toda a duração do consórcio (adesão ao consórcio, planejamento do lance e compra do bem);
Verifique se a administradora do consórcio está registrada no Banco Central do Brasil (o BC também disponibiliza um ranking, dê uma olhada nele);
Veja o prazo de duração do consórcio de imóveis e avalie se ele é adequado para você, e se as parcelas terão valores que cabem no seu orçamento;
Preste atenção no contrato de adesão; nele, constam os direitos e obrigações do consorciado e da administradora, mas não há possibilidade de discussão das cláusulas;
Desconfie de propostas que garantem a contemplação após certo tempo, uma vez que só há duas formas de ser contemplado (sorteio ou lance).

Um consórcio de imóveis pode ser uma excelente alternativa para você adquirir a casa própria, um terreno, imóveis comerciais, casa na praia, além de sítios e fazendas. Com o auxílio de uma empresa especializada, é possível fazer um ótimo negócio!

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